LuckyCat Mortgage｜資產按揭全攻略：無需入息證明，一樣可以置業！
在傳統按揭申請中，銀行通常會以借款人的入息水平作為主要審批標準。但對於沒有固定收入、或收入難以證明的人士（例如退休人士、投資者、自僱人士），是否就無法申請按揭？答案是：未必。
資產按揭（Asset-based Mortgage）正正為這類人士提供另一條出路。
什麼是資產按揭？
資產按揭是指銀行以申請人的「資產淨值」作為主要審批基準，而非入息。只要申請人能證明其持有足夠資產，即使沒有收入證明，亦有機會成功獲批按揭貸款。
一般而言，申請人需要持有的資產淨值不少於所購物業的價值。
資產按揭最高可借多少？
根據香港金融管理局最新指引，以資產水平申請按揭，最高可借取物業估價的 70%（7成按揭）。
相比之下，傳統入息審批有機會高達9成按揭，因此兩者各有適用情況。
資產按揭如何計算？（2024最新準則）
自2024年6月起，金管局已簡化資產按揭的計算方式：
- 現金、股票、外幣等 → 100%計算
- 物業 → 只計50%價值
- 如物業仍有按揭 → 需扣除未償還貸款
常見計算方式：
- 現契物業：
物業市值 × 50% = 資產淨值 - 有按揭物業：
物業市值 × 50% − 尚餘按揭 = 資產淨值
部分銀行亦會以資產過去3個月平均值計算。
實際案例解析
案例一：無按揭物業
- 物業價值：$1,000萬
- 資產淨值：$500萬
→ 可再購入$500萬物業
→ 最高可借7成 = $350萬
案例二：有按揭物業
- 物業價值：$1,000萬
- 尚餘按揭：$200萬
→ 資產淨值：$300萬
→ 可再購入$300萬物業
→ 可借7成 = $210萬
案例三：想購買更高價物業
- 現有資產淨值：$300萬
- 目標物業：$800萬
→ 需額外資產：$500萬
→ 才可成功申請按揭
→ 可借最高 $560萬
資產按揭的優勢
✔ 無需入息證明
✔ 適合退休人士或投資者
✔ 文件要求較簡單
✔ 批核時間通常較快
✔ 可靈活運用資產（如套現幫助子女置業）
資產按揭的限制
✘ 最高只可借7成（低於入息按揭）
✘ 若資產以物業為主，計算會較「蝕底」
✘ 銀行審批標準不一
✘ 需提供足夠流動資金（一般需6–12個月供款證明）
現契樓套現：為何有時只借到25%？
即使物業沒有按揭，銀行仍會考慮「未來負債」。
例如：
- 物業價值：$1,000萬
- 可計資產：$500萬
當申請貸款時，銀行會將貸款視為負債 →
最終可借金額可能僅約樓價的25%。
部分較寬鬆銀行，如能證明有穩定現金流，則可借4至5成。
保險現金價值可否計算為資產？
視乎銀行政策：
✔ 可即時提取的保單 → 有機會計算
✘ 鎖定至退休的保單 → 一般不計算
65歲以上人士可以申請嗎？
可以，但需留意：
- 多數銀行採用「75減年齡」作為還款年期
- 部分銀行不接受65歲以上單獨申請
- 可能需要加入共同申請人
LuckyCat Mortgage 專業建議
資產按揭雖然靈活，但不同銀行的審批準則差異甚大，包括：
- 資產計算方式
- 貸款成數
- 年齡限制
- 流動資金要求
在申請前，建議先進行專業評估，選擇最適合的銀行方案，避免不必要的拒批風險。
結語
資產按揭為沒有固定收入人士提供另一種置業可能，但同時亦涉及較複雜的計算及審批標準。
若你希望以資產方式申請按揭，或想了解自己可借多少，歡迎聯絡 LuckyCat Mortgage，由專業團隊為你度身訂造最合適的按揭方案。
