按揭101

近月按揭市場氣氛明顯升溫，各類按揭產品百花齊放。除了傳統H按繼續穩佔主流外，定息按揭的選用比例亦持續上升，而部分銀行更推出零罰息按揭搶客，令置業人士有更多選擇。 面對不同產品各有優勢，到底買家應如何因應自身需要部署？ 定息按揭受追捧　穩定供款成最大賣點 近年利率走勢反覆，加上市場對美國息口前景仍有不少憂慮，令不少供樓人士開始重視「穩定性」。在此背景下，定息按揭逐漸受到市場關注。 現時市場上的定息計劃，利率普遍約為2.7厘水平，較一般新造H按實際按息低半厘左右。對於着重每月供款預算的業主而言，定息最大的吸引力，就是可以鎖定供款成本，即使未來拆息突然抽升，供樓負擔亦不會即時增加。 尤其現時環球經濟仍存在不少變數，包括美國減息步伐、地緣政治局勢，以及資金流向等因素，都可能令香港息口波動。選擇定息，某程度上等同為未來供款「買保險」。 不過，定息計劃亦並非毫無缺點。由於大部分定息產品未有提供Mortgage Link按揭存款掛鈎戶口，業主難以利用手頭現金抵銷利息支出。此外，部分銀行對提前還款限制較多，靈活性相對較低。 因此，定息按揭較適合收入穩定、重視現金流管理，以及希望避免利率風險的自住買家。 H按仍是市場主流　高回贈成搶客關鍵 雖然定息按揭聲勢漸強，但H按目前仍然是市場主流方案。近期更有大型銀行主動提高現金回贈，部分計劃回贈比例突破1厘，個別客戶甚至可高達1.6厘，競爭相當激烈。 高回贈的最大好處，是能即時減輕置業初期壓力。以500萬元貸款計算，若回贈達1%，相當於可獲5萬元現金回贈，足以支付裝修、律師費，甚至部分供樓開支，對首次置業人士尤其具吸引力。 此外，H按另一大優勢，在於設有Mortgage Link功能。若借款人本身持有較多流動資金，可將資金存放於相關戶口，以存款利率抵銷部分按揭利息，實際慳息效果有機會比定息更高，同時保留資金靈活調動能力。 不過，H按始終與拆息掛鈎，一旦市場資金收緊，供款有機會增加。因此，選擇H按的買家，需要有一定供款能力及風險承受能力。 整體而言，H按較適合收入較高、現金流充裕，或者希望爭取較高現金回贈的買家。 零罰息按揭冒起　短炒人士較受惠 除了定息與H按之爭外，近期市場亦開始出現零罰息按揭產品。 這類按揭最大的特點，是沒有傳統罰息期限制。換言之，業主即使短時間內提早還款、出售物業，甚至轉按，都毋須支付罰息，只需退回銀行提供的回贈即可。 對於短線投資者而言，這種安排相當吸引。例如有買家打算短期內轉售單位，或預期未來息口回落後會重新轉按，零罰息產品便可提高靈活度，避免被高額罰息影響回報。 但市場沒有免費午餐。零罰息按揭一般會設有較高封頂利率，部分甚至超過5厘。一旦拆息回升，供樓負擔可能顯著增加。 因此，這類產品較適合投資取向較強、持貨期較短，或者願意承擔利率波動風險的人士。至於一般長線自住買家，則不宜單純因「免罰息」而貿然選擇。 沒有最好按揭　只有最適合自己 現時按揭市場競爭激烈，銀行紛紛透過低息、高回贈及增加靈活性等方式搶客。對買家而言，選擇按揭時不應只着眼於單一因素，而應綜合考慮自身財務狀況、現金流、持貨年期，以及對利率走勢的看法。 若重視供款穩定，可考慮定息按揭；若希望提高資金運用效率，H按仍具優勢；至於零罰息產品，則較適合短線部署人士。 最重要的是，供樓往往長達二、三十年，與其盲目追求市場最優惠方案，不如選擇一個真正適合自己風險承受能力的按揭計劃。

LuckyCat Mortgage｜資產按揭全攻略：無需入息證明，一樣可以置業！ 在傳統按揭申請中，銀行通常會以借款人的入息水平作為主要審批標準。但對於沒有固定收入、或收入難以證明的人士（例如退休人士、投資者、自僱人士），是否就無法申請按揭？答案是：未必。 資產按揭（Asset-based Mortgage）正正為這類人士提供另一條出路。 什麼是資產按揭？ 資產按揭是指銀行以申請人的「資產淨值」作為主要審批基準，而非入息。只要申請人能證明其持有足夠資產，即使沒有收入證明，亦有機會成功獲批按揭貸款。 一般而言，申請人需要持有的資產淨值不少於所購物業的價值。 資產按揭最高可借多少？ 根據香港金融管理局最新指引，以資產水平申請按揭，最高可借取物業估價的 70%（7成按揭）。 相比之下，傳統入息審批有機會高達9成按揭，因此兩者各有適用情況。 資產按揭如何計算？（2024最新準則） 自2024年6月起，金管局已簡化資產按揭的計算方式： 常見計算方式： 部分銀行亦會以資產過去3個月平均值計算。 實際案例解析 案例一：無按揭物業 → 可再購入$500萬物業→ 最高可借7成 = $350萬 案例二：有按揭物業 → 資產淨值：$300萬→ 可再購入$300萬物業→ 可借7成 = $210萬 案例三：想購買更高價物業 → 需額外資產：$500萬→ 才可成功申請按揭→ 可借最高 $560萬 資產按揭的優勢 ✔ 無需入息證明✔ 適合退休人士或投資者✔ 文件要求較簡單✔ 批核時間通常較快✔ 可靈活運用資產（如套現幫助子女置業） 資產按揭的限制 ✘ 最高只可借7成（低於入息按揭）✘ 若資產以物業為主，計算會較「蝕底」✘ 銀行審批標準不一✘ 需提供足夠流動資金（一般需6–12個月供款證明） 現契樓套現：為何有時只借到25%？ 即使物業沒有按揭，銀行仍會考慮「未來負債」。 例如： 當申請貸款時，銀行會將貸款視為負債 →最終可借金額可能僅約樓價的25%。 部分較寬鬆銀行，如能證明有穩定現金流，則可借4至5成。

成交期短怎麼辦？3招找最快審批銀行 一般建議按揭申請宜預留至少3個月時間，以確保銀行有充分時間審批及應對突發狀況。但遇上業主急售、主動減價的絕佳機會時，買家如何把握短成交期，確保按揭順利獲批？ 近期鄧先生（化名）就遇到這樣的情況：參觀多個單位後，一位業主主動減價50萬元，但條件是需在簽約後一個半月內完成成交。面對如此吸引的價格，鄧先生該如何在極短時間內確保按揭審批過關？ 銀行「兩週審批」承諾仍有效！ 好消息是，多家銀行目前仍維持「兩星期內完成按揭審批」的服務承諾。但關鍵在於申請人必須一次性提交齊全文件，任何補交文件都可能導致嚴重延誤。 特別是以下三類申請人更需提前準備： 這類申請所需證明文件較多，強烈建議提前與按揭顧問或銀行職員確認清單。 審批效率銀行選擇策略 首選：大型銀行 人手充足、流程標準化，是大行能快速審批的關鍵優勢。面對短成交期個案，選擇大型銀行成功率最高。 備選：中小型銀行＋按揭中介 若鍾情某間中小行，可透過按揭中介向銀行說明緊急情況，請求加急處理。但務必同時向大行提交申請，做好雙重準備。 加速按揭審批的兩大關鍵 1. 避開按揭保險複雜流程 若申請7成以上高成數按揭，需經過按揭保險公司額外審批，時間可能延長數週。若條件允許，選擇7成或以下按揭可大幅縮短流程。 2. 預先排除驗樓延誤風險 銀行對以下物業類型極可能要求驗樓： 事前自查步驟： 緊急按揭成功案例：鄧先生的實戰策略 鄧先生在我們建議下採取以下行動： 最終，其中一間銀行在10個工作天內完成審批，鄧先生順利在1.5個月成交期前獲批貸款。 重要提醒：緊急按揭的潛在風險 雖然鄧先生成功過關，但需注意： 最低安全線：成交期不宜少於1個月即使是最緊急的交易，也應確保至少有1個月成交期，以完成必要的土地註冊處文件登記及業權查核。 總結：短成交期按揭4步自保方案 把握短成交期機會的同時，務必做好風險管理。提前規劃永遠是最佳策略，避免因時間不足導致交易失敗，損失訂金與心儀物業。

💥 真實案例：李先生的按揭驚魂 🔍 循環貸款的隱形殺傷力 銀行審批邏輯：未用額度＝潛在負債 貸款類型 銀行計算方式 對按揭影響 一般私人貸款 按實際還款額計算 影響較小 循環貸款 未動用額度的3.5-4%計入月還款 影響巨大 秦先生案例： 🏦 銀行為何「未用先計」？ 風險管理原則 兩種審查模式均受影響 審查類型 循環貸款影響方式 入息審查 虛擬還款額計入DTI比率 資產審查 全額列為負債，壓縮淨資產值 ⚡ 緊急處理方案 撤銷循環貸款四步曲 時間管理關鍵 🛡️ 預防勝於治療：按揭前自查清單 三個必檢項目 特別注意 💎 專業建議 立即行動： 計劃申請按揭前至少3個月，全面檢查信貸狀況，預留足夠時間處理殘留循環貸款額度。 風險意識： 即使分毫未動，銀行仍視循環貸款為「計時炸彈」，務必提前拆除！ 替代方案： 如急需資金周轉，考慮審批後才申請循環貸款，或選擇傳統分期貸款。 📞 按揭疑難解答：擔心循環貸款影響按揭申請？立即聯絡我們，提供專業信貸檢查與按揭規劃服務！

✍️ 目錄1️⃣ 內地人買港樓7步流程2️⃣ 撤辣後印花稅最新稅率3️⃣ 內地人按揭成數限制表4️⃣ 高成數按揭申請條件5️⃣ 資產申請按揭優勢6️⃣ 節省時間3大妙招 🌟 內地人買港樓正當時！香港全面撤辣後，不少內地旅客趁旅遊順道看房，輕鬆購入心水物業！但內地人在香港申請按揭有何特別注意事項？如何減少往返香港次數？這篇攻略為您一一解答！ 📋 內地人買港樓7步流程從選房到收樓，完整流程如下： 💰 撤辣後印花稅大減！香港已全面撤銷置業印花稅辣招，現在內地人與香港居民一樣，只需按第二標準稅率繳納印花稅： 物業價值 稅率 200萬以下 100港元 200萬以上 1.5%至4.25% 📊 內地人按揭成數限制雖然印花稅已「撤辣」，但按揭成數仍有區別： 物業用途 最高按揭成數 自住 70% 出租 60% 樓價 最高按揭成數 3000萬以下 70% 3000萬-3500萬 60%-70% (上限2100萬) 3500萬以上 60% 🚀 如何申請高成數按揭？內地人想借超過7成按揭，必須：✅ 持有香港身份證（如通過專才計劃）✅ 物業必須為自住用途✅ 符合香港按揭保險公司的要求 💳 資產申請按揭方案除了以收入證明申請，還可選擇：• 以資產價值申請按揭• 最高可借樓價6成• 不需提供收入證明• 審批時間較快 ⏱️ 節省時間3大妙招減少往返香港次數的方法： 1️⃣ 部分銀行接受網上申請• 提前準備好完整文件• 避免多次往返補交文件 2️⃣

✍️ 目錄1️⃣ 什麼是負資產按保？02年計劃全面解密2️⃣ 負資產按保3大實際幫助｜每月還款額可減近40%3️⃣ 2025年適用性分析｜兩類業主即時受惠4️⃣ 負資產自救攻略｜3大替代方案全面比較 💥 負資產警報：4萬宗＋樓花收樓危機 最新數據顯示，負資產數目已突破4萬宗！加上2025年上半年多個樓花項目即將收樓，市場正面臨： 雖然重推負資產按保「只聞樓梯響」，但這個神秘計劃到底如何運作？在當前危機下又能如何幫助業主渡過難關？ 📜 什麼是負資產按揭保險計劃？ 回溯2002年，金管局曾推出「救命方案」： 計劃特點 具體內容 按揭成數 樓價90%至140% 目的 減輕業主負擔＋降低銀行信貸風險 適用情況 物業轉按 保費成本 未償還貸款額2%至2.15% 💡 負資產按保的實際幫助 ✅ 節省利息支出 ✅ 減少每月還款額 🎯 2025年適用性分析：兩類業主最受惠 如重推負資產按保，這兩類人將成最大贏家： 🏗️ 樓花業主 🏠 發展商按揭業主 🆘 負資產自救3大替代方案 如果等不及政府出手，還有這些方法： 1️⃣ 私營按保公司 2️⃣ 按保出租計劃（2024年新推） 3️⃣ 銀行轉按優惠 💎 精明業主行動指南 面對負資產危機，你應該：• 評估自身屬於哪類受影響業主• 提前規劃資金安排• 了解各類按保計劃申請資格• 把握轉按時機賺回贈兼慳息 🌟 延伸閱讀推薦：• 《按揭保險比較》HKMC

✍️ 目錄1️⃣ 7成半按揭免保費申請資格一覽2️⃣ 按保公司保費折扣比較3️⃣ 如何指定心水按保公司？4️⃣ HKMC vs QBE 關鍵差異分析5️⃣ 按揭申請實用貼士 🔥 7成半按揭免保費申請資格 想享受免保費優惠？你必須符合以下條件：✅ 首置人士身份✅ 物業必須自住✅ 只適用於新買物業（轉按不適用）✅ 樓價1,500萬港元或以下✅ 申請7成半按揭 💡 溫馨提示：此優惠僅限HKMC提供，揀選銀行時記得預先配對！ 🏦 按保公司保費折扣比較 市場上主要按保公司有HKMC和QBE，但優惠大不同： 按保公司 7成半按揭 免保費優惠 8成或以上按揭 HKMC ✅ 提供 ✅ 免保費 保費與QBE睇齊 QBE ❌ 不接納 ❌ 不提供 ✅ 接受申請 🎯 如何指定按保公司？ 這取決於個別銀行政策：• 部分銀行會隨機分配至HKMC或QBE• 只有當申請被拒時，才能嘗試另一間• 有些銀行只與HKMC合作 📌 建議：申請前先向banker查詢銀行合作夥伴！ 📊 HKMC vs QBE 關鍵差異 最新放寬！HKMC由2024年8月8日起：• 容許按保物業出租（需符合特定條件：新生嬰兒、失業等特殊需要）•