💥 真實案例：李先生的按揭驚魂
- 計劃購屋：450萬單位，申請9成按揭（貸款405萬）
- 基本條件：
- 月入5萬元（超過要求35,810元）
- 無其他負債，信貸記錄良好
- 意外阻礙：多年前申請的50萬循環貸款額度未註銷
- 最終結果：最高貸款額從565萬暴跌至113萬，削減幅度達80%
🔍 循環貸款的隱形殺傷力
銀行審批邏輯：未用額度＝潛在負債
| 貸款類型 | 銀行計算方式 | 對按揭影響 |
|---|---|---|
| 一般私人貸款 | 按實際還款額計算 | 影響較小 |
| 循環貸款 | 未動用額度的3.5-4%計入月還款 | 影響巨大 |
秦先生案例：
- 50萬循環貸款額度 × 4% = 每月「虛擬還款」$20,000
- 供款與入息比率從<50% 飆升至>50%
- 按揭申請即時不合格
🏦 銀行為何「未用先計」？
風險管理原則
- 隨時動用風險：借款人可隨時提取全額，大幅增加負債
- 財務壓力測試：確保突發借貸後仍能承受供款壓力
- 審慎監管要求：符合金管局風險指引
兩種審查模式均受影響
| 審查類型 | 循環貸款影響方式 |
|---|---|
| 入息審查 | 虛擬還款額計入DTI比率 |
| 資產審查 | 全額列為負債，壓縮淨資產值 |
⚡ 緊急處理方案
撤銷循環貸款四步曲
- 提前查閱信貸報告：經環聯確認所有循環貸款額度
- 聯繫銀行撤銷戶口：書面要求取消循環貸款額度
- 取得確認文件：銀行發出註銷證明信（需時1-4周）
- 更新信貸報告：確保環聯記錄同步更新
時間管理關鍵
- 最快：1-2周完成手續
- 最慢：需時1個月
- 務必在按揭放款前取得證明文件
🛡️ 預防勝於治療：按揭前自查清單
三個必檢項目
- 信貸報告全面檢視：確認無殘留循環貸款額度
- 信用卡現金額度：過高現金透支額度也可能被計入
- 所有銀行帳戶：檢查多年未用的備用信貸
特別注意
- 多年前申請的循環貸款最容易遺忘
- 還清貸款 ≠ 額度自動取消
- 必須主動撤銷才能消除影響
💎 專業建議
立即行動：
計劃申請按揭前至少3個月，全面檢查信貸狀況，預留足夠時間處理殘留循環貸款額度。
風險意識：
即使分毫未動，銀行仍視循環貸款為「計時炸彈」，務必提前拆除！
替代方案：
如急需資金周轉，考慮審批後才申請循環貸款，或選擇傳統分期貸款。
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