信用卡作為現代人不可或缺的支付工具，除了方便消費，亦能享有多種回贈優惠。在申請按揭時，申請人若能準時還清卡數、維持良好信貸評分，自然是獲批貸款的基礎。然而，很多人未必察覺，若賬單出現不尋常的巨額交易紀錄，便可能引起銀行審批部門的警覺，主動追查資金來源與去向，令置業過程增添變數。
Allen（化名）從事行街銷售員的工作，平時除了向客戶推銷產品，亦有一定銷售指標需要完成。他每月的底薪加上銷售佣金，平均收入約為 4.5 萬元。最近，他看中一個 400 萬元的單位，打算申請七成按揭，以其收入水平本來足以通過銀行的入息審查。
不過，銀行在審核其入息證明時，發現了一項異常狀況：Allen 近半年每月均償還大筆信用卡欠款，金額普遍達 7 至 8 萬元，其中一個月還款額更超過十萬元，遠高於其月薪，令銀行對他的財務狀況及還款能力產生疑慮。
對此，Allen 解釋，這些大額信用卡交易其實與工作相關。由於他在銷售產品時，時常需要先用個人信用卡向公司預購貨品，之後再向客戶收取款項。這做法既能幫助他完成銷售目標，又可累積信用卡現金回贈，可謂一舉兩得。
銀行兩大疑慮：隱藏債務與收入真實性
儘管 Allen 提出合理說明，銀行仍存有兩方面擔憂。首先，大額還款紀錄可能反映申請人有未披露的債務，審批過程會因此更為審慎，不僅可能延長批核時間，甚至可能下調按揭貸款額度。
其次，銀行也對 Allen 收入的真實性存疑。由於大額款項的收款方為其公司戶口，令人懷疑 Allen 是否先自行墊付貨款，再透過公司出糧方式「製造」收入，藉此抬高按揭申請時的入息水平。若銀行無法確認其收入屬實，最嚴重可能導致按揭申請被拒。
三招提升銀行信任
得知 Allen 的情況後，我向他提出三項建議，協助他解決銀行疑慮。第一，Allen 需提供相關貨品買賣的單據，以及客戶付款的紀錄，證明代客購貨的交易真實存在。
第二，Allen 應提交最近一份稅單，以證明其年度收入，讓銀行可將稅單資料與近期的出糧紀錄及銀行入賬進行比對，確認其收入具穩定性及持續性。
第三，Allen 也提供了上一份工作的推薦信，證明他一直從事銷售相關行業，且前後職位的薪酬水平相近，進一步加強銀行對其收入可信度的認可。
Allen 向銀行提交上述三項證明後，按揭審批終於順利通過，讓他得以安心置業。事實上，過去我亦多次提醒，應避免銀行賬戶出現過度混亂或不明的交易紀錄。對計劃申請按揭的人士而言，提早整理財務紀錄至關重要，盡量避免在申請前數月進行異常的大額交易，並確保所有交易皆能提供合理解釋與證明文件，否則只會為自己增添不必要的風險與麻煩。
